Hoeveel huurpunten levert een energielabel op in het WWS van 2026?

Hoe telt het label mee voor de huurprijs?

Het puntenstelsel voor de huurprijs (WWS) kijkt bij energie alleen naar het label in EP-Online, het landelijke register van RVO. Dat stelsel bepaalt de maximale huur voor sociale huur en middenhuur. Het label geeft de punten voor rubriek 4, energieprestatie, uit bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Oppervlakte, WOZ-waarde en voorzieningen tellen ook mee, maar geen rubriek schommelt zo sterk als deze.

Het stelsel maakt verschil tussen een eengezinswoning en een meergezinswoning. Een rijtjeshuis of een twee-onder-een-kapwoning is een eengezinswoning. Een portiekflat, galerijwoning of duplexwoning is een meergezinswoning. Bij de goede labels krijgt een meergezinswoning een paar punten minder, en bij E, F en G is er geen verschil.

Alleen een geldig label telt. Dat is een letterlabel dat op of na 1 januari 2021 is opgenomen. Een label met energie-index uit 2015 tot en met 2020 telt ook, als in het register 'geldig voor WWS' staat. Zonder zo'n label telt het bouwjaar (Huurcommissie, beleidsboek geldig per 1 januari 2026).

Hoeveel punten geeft elk label?

Elk label geeft een vast aantal punten, van −15 voor G tot 62 voor A++++ bij een eengezinswoning. De hele tabel staat hieronder, met prijspeil 1 januari 2026. De punten komen uit het beleidsboek van de Huurcommissie en uit bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

Tussen G en D zit bij een eengezinswoning 29 punten, en tussen G en A 56 punten. Bij een appartement is dat 26 en 52 punten.

Bij label E staat in het Besluit huurprijzen woonruimte per vergissing −5. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte schrijft −4 voor, en die wet gaat voor. Daarom rekent de Huurcommissie met −4 tot het besluit is hersteld. Hetzelfde geldt voor de bouwjaren 1979 tot en met 1983 (beleidsboek per 1 januari 2026).

In drie gevallen wijkt de telling af van de tabel.

• Een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument met label E, F of G krijgt 0 punten in plaats van minpunten.
• Een woning met een energieprestatievergoeding (EPV, bij een nul-op-de-meter-woning) krijgt vaste punten in plaats van de labelpunten: 32 voor een eengezinswoning en 28 voor een meergezinswoning.
• Een label met energie-index uit 2015 tot en met 2020 met de vermelding 'geldig voor WWS' heeft een eigen tabel. Een index tussen 1,8 en 2,1 telt als 14 of 11 punten, evenveel als label D. Boven 2,7 is het −15.

Wat als er geen geldig label is?

Zonder geldig label, of met een verlopen label, telt het bouwjaar. Daarvoor is er een aparte tabel, en die is streng voor alles van vóór 1977. Zo'n woning krijgt −15 punten, net als bij label G. Een woning uit 2002 of later krijgt juist 41 of 37 punten, alsof er label A hangt.

Voor veel Brabantse huurwoningen valt dat duur uit. Een rijtjeshuis uit de jaren '30 of een portiekflat uit de jaren '60 staat zonder geldig label op −15. Een hoekwoning uit 1980 staat op −4. Toch zitten er vaak al dubbel glas, dakisolatie en een HR-ketel in, maar dat telt pas mee met een label.

Een label is 10 jaar geldig, vanaf de opname. Een verlopen label levert bij de Huurcommissie geen punten op. Een letterlabel van vóór 2021 zonder de vermelding 'geldig voor WWS' telt ook niet mee.

Wat is een huurpunt waard in euro's?

Elk punt is in 2026 ruim € 6,85 maximale huur per maand waard. De Huurcommissie zet punten om in een maximale huur, met een tabel die elk jaar wordt bijgesteld. Per 1 januari 2026 is de maximale huur bij 140 punten € 912,26 per maand en bij 150 punten € 980,91. Tien punten meer is dus ruim € 68 per maand.

Bij 100 punten ligt de grens op € 637,67 en bij 186 punten op € 1.228,07 (Huurcommissie, bijlage 3, per 1 januari 2026).

Een eengezinswoning uit 1975 zonder geldig label staat op −15 punten, zoals in het voorbeeld op de pagina voor verhuurders. Komt er bij de opname label C uit, dan wordt dat +22. Dat is 37 punten meer, goed voor ruim € 250 maximale huur per maand. Van G naar D scheelt 29 punten, bijna € 200 per maand.

De euro's gelden alleen tot en met 186 punten, want daarboven is de huur vrij. Ook is het label maar één onderdeel van de telling. De totale score bepaalt of een woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is. Het label kan een woning net over zo'n grens duwen.

Telt het label ook bij middenhuur?

Ja, sinds 1 juli 2024 geldt het puntenstelsel ook voor de middenhuur. Dat regelt de Wet betaalbare huur. Bij een nieuw huurcontract heeft elke woning tot en met 186 punten een maximale huur (Rijksoverheid, 25 juni 2024). Vóór 2024 viel alleen de sociale huur onder het stelsel, dus het label telt nu in veel meer woningen mee.

Per 1 januari 2026 loopt de sociale huur tot en met 143 punten (€ 932,93). De middenhuur loopt van 144 tot en met 186 punten, tot € 1.228,07. Daarboven begint de vrije sector (Huurcommissie, 23 december 2025).

Sinds 1 januari 2025 geef je bij een nieuw contract de puntentelling mee. De gemeente kan ingrijpen als je meer vraagt dan het maximum (Volkshuisvesting Nederland, stand 1 oktober 2026).

Wat levert een nieuw label na verduurzaming op?

Een nieuw label zet je verbouwing om in huurpunten. Isolatie, HR++-glas of een hybride warmtepomp tellen pas mee als er een nieuw label is geregistreerd. Het puntenstelsel kijkt alleen naar het label in het register.

Laat na de werkzaamheden dus een nieuw label registreren, ook als het oude label nog geldig is. Bij een vervanging één op één, zoals HR++-glas in plaats van enkel glas, kan dat volgens RVO soms zonder nieuwe opname.

Sinds 16 juli 2026 telt ook een label mee dat pas na de peildatum van een procedure bij de Huurcommissie is geregistreerd. Het label moet dan wel vóór de uitspraak in het register staan. Ook moet het de staat van de woning op de peildatum laten zien, zonder verbeteringen daartussen (Huurcommissie, 16 juli 2026). Dat helpt als een huurder huurverlaging vraagt op een moment dat je label ontbrak of net verlopen was.

Volgens de plannen moeten huurwoningen per 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Die regeling ging op 10 juli 2026 naar beide Kamers en is nog niet definitief. Staat je woning nu op E, F of G, dan lever je nu al punten in. Gaat de regeling door, dan kan de gemeente vanaf 2029 ingrijpen.

Hetzelfde team maakt ook een maatwerkadvies, onder de naam Eco Vastgoed Advies. Daarin zie je per maatregel wat die kost, wat die bespaart en wat die oplevert voor het label. Welke subsidie daarbij past, lees je in het artikel over subsidie na je energielabel.

Hoe pak je het aan?

Begin met het opzoeken van de woning, op ep-online.nl of met de label-check op deze site. Je ziet dan of er een geldig label is, welke klasse het heeft en tot wanneer het geldt. Bij elk nieuw huurcontract is een geldig label verplicht, en sinds 29 mei 2026 ook bij een verlenging (RVO, gecontroleerd 21 september 2026). Staat er niets, dan is een nieuwe opname de eerste stap.

Wat dat kost, zie je vooraf op de prijzenpagina. De prijs hangt af van de grootte van de woning.